[미디어한국//이정우기자] 정부는 강남권 재건축과 신도시 분양권 시장이 과열되었다 판단하고, ‘11·3 부동산 대책’을 발표했다.
청약 자격과 전매 제한 강화가 주요 내용인데, 상대적으로 규제가 적은 상가 시장에 관심이 높을 것으로 보인다.
1%대 저금리 시대에 예금 이자보다 5배 높은 임대 수익과 매각 차익이라는 2마리 토끼를 잡을 수 있는 훌륭한 상품이다. 투자 영순위 상가 투자 전략을 살펴본다.
1층 상가, 코너 상가는 영원한 블루칩인가
상가 투자에서 가장 좋은 자리는 어디일까? 초보자라면 1층 상가 코너 자리를 얻는 것이 좋다.
코너 자리는 도로를 2개 끼고 있고 거기에 맞춰 창문과 출입구를 2개 만들 수 있어 눈에 쉽게 띄고 접근하기도 편리해서다. 세입자 대부분이 코너 자리를 얻고 싶어 한다. 공실 걱정은 안 해도 된다.
상가 투자에서 가장 주의할 점이 공실 부분인데, 그런 걱정이 없다는 점에서 코너 자리는 영원한 블루칩이라 할 수 있다. 다만 고민할 부분이 분양가다.
같은 1층도 코너 상가는 코너가 아닌 상가보다 분양가가 보통 20% 이상 높게 형성된다. 가령 비코너 상가 1층 분양가가 3.3㎡당 3,000만원이면 코너 상가는 3,600만원이 넘는다. 코너 상가가 비싼 만큼 임대료도 20% 이상 받아야 수지 타산이 맞는다.
업종 선택의 중요성
1층 상가를 분양 받았는데, 슈퍼로 운영하고 싶다는 세입자가 1개월에 월세를 600만원씩 내겠다고 한다. 한편, 유명 브랜드 커피숍으로 임대하면 1개월에 500만원을 받을 수 있다.
여러분이라면 어떤 세입자에게 임대를 하겠는가? 필자라면 월 100만원을 포기하고 500만원에 임대할 것 같다. 매달 임대료 100만원은 꽤 큰 차이지만 장기적으로 볼 때 브랜드 커피숍이 임대료를 밀릴 염려가 없어 연체에 따른 스트레스를 받을 확률이 낮다.
브랜드 커피숍은 단기보다는 5년 이상 장기로 계약하고 2년 후에는 물가상승률 기준이나 아니면 별도로 정한 인상률(예를 들어 연 5%)에 따라 임대료를 올릴 수 있어 장기간 안정적으로 운용할 수 있다.
또 커피숍은 내부와 외부 인테리어를 멋지게 꾸미므로 상가를 돋보이게 하는 효과도 얻을 수 있다.
세입자를 사업 파트너로 생각하라
상가 투자자는 안정된 임대료로 생활비를 써야 하기에 세입자가 임대료를 연체하면 큰 낭패다.
게다가 공실이라도 발생하면 상가에 투자하면서 받은 대출 이자를 고스란히 내 돈으로 메워야 하는 상황이 발생할 수 있다.
세입자의 장사가 잘되어 규칙적으로 임대료를 납부하는 것이 무엇보다 중요하다. 장사가 잘돼야 세입자도 임대료를 올려줄 수 있다.
따라서 세입자를 상가 임대업의 사업 파트너로 여기는 인식 전환이 중요하다. 초기에 상가 임차인이 자리 잡을 때까지 임대료를 낮게 책정해 상가 임차인이 부담 없이 영업에만 매진할 수 있도록 하고, 2년 뒤 받고 싶은 임대료로 계약서를 꾸미는 것도 세입자를 사업 파트너로 인정하는 하나의 방법이다.
세입자도 초기에 건물주가 베푼 배려에 감사해하며 열심히 장사할 것이고, 장사가 잘되면 기꺼이 임대료를 올려줄 것이다.
출처: KB국민은행 사외보 GOLD&WISE
